Life Science-Immobilien behaupten sich als krisenresiliente US-Immobilieninvestments

Die USA sind mit einem BIP von 23 Billionen US-Dollar die größte Volkswirtschaft der Welt. Massive Investitionsprogramme, wie der Infrastructure Investment and Jobs Act, Inflation Reduction Act und der Chips Act, verdeutlichen: Das Land ist entschlossen, seinen Wirtschaftsmotor unter Volllast laufen zu lassen.

Die US-Wirtschaft wuchs von Oktober bis Dezember 2022 mit einer Jahresrate von 2,9 Prozent, womit sie auch im vierten Quartal die Hochinflation und das stark gestiegene Zinsniveau überwinden konnte. Eine vom US-Handelsministerium unlängst vorgelegte Schätzung belegt, dass das US-GDP nach zwei Quartalen des Rückgangs im dritten und vierten Quartal 2022 wieder gewachsen ist. Höhere Exporte und Verbraucherausgaben trugen dazu bei, die US-Konjunktur zu einer Zeit zu stabilisieren, in der global und auch in den USA die Rezessionssorgen überwiegen.

Die technologische Leistungsfähigkeit sowie die Innovationskraft und Förderung von Großprojekten, etwa in den Sektoren erneuerbare Energien – Solarparks, Batteriefertigung, E-Autoproduktion, Halbleiterfertigung – und Infrastruktur befeuert die besondere Stärke der US-Wirtschaft. Mit jährlichen Ausgaben für Forschung und Entwicklung von 700 Milliarden US-Dollar hat sich die USA zu einem der innovativsten Plattformen für Start-Ups positioniert. Fast ein Drittel des weltweiten Risikokapitals, dass in die Biotech-Branche fließt, wird von Unternehmen investiert, die ihren Hauptsitz in den USA haben. Das Investitionsvolumen überstieg zuletzt 25 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Zudem verfügt das Land mit seinen geschätzt rund 333 Millionen Einwohnern über umfangreiche Energieressourcen und Rohstoffe sowie über eine gewaltige öffentliche und private Finanzkraft.

Für die deutsche Exportwirtschaft sind die USA der größte Zielmarkt. Laut einer DIHK-Umfrage planen demnach rund 40 Prozent der deutschen Unternehmen in den nächsten Monaten höhere Investitionen in den USA. Im Vergleich zu China gelten die USA als sehr verlässlich, verfügen über stabile Rahmenbedingungen, einen leistungsfähigen Bildungssektor und eine effiziente Bürokratie.

Während die Auslandsinvestitionen deutscher Unternehmen in den USA zunehmen, sprechen Experten sogar von einer Re-Industrialisierung der US-amerikanischen Wirtschaft. Auch die deutsche Chemie- und Pharmaindustrie verlegt laut einer Umfrage des Handelsblatts zufolge, einen Großteil ihrer aktuellen Wachstumsinvestitionen, als auch den Ausbau der Produktionskapazitäten über den Atlantik.

Institutionelle Investoren in den USA

Institutionelle Investoren haben die fundamentale Stärke der US-Wirtschaft überwiegend bereits in ihre Investmentstrategien adaptiert und haben 2021 beispielsweise weltweit Geschäftsimmobilien im Wert von rund 1,3 Billionen US-Dollar erworben, eine Steigerung zum Vorjahr von rund 55 Prozent. 775 Milliarden US-Dollar, also mehr als die Hälfte, entfielen dabei auf US-Immobilien. Auch 2022 sind hohe Investitionen in US-Immobilien zu verzeichnen.

So berichtet beispielsweise das Immobilienberatungsunternehmen CBRE jüngst in seiner Analyse „Retail Figures Q4 2022, dass die US-Immobilienmärkte im vierten Quartal 2022 weiterhin eine starke Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien verzeichneten. Mit einer Flächenabsorption von rund 12,7 Millionen Quadratfuß im vierten Quartal erreichte die Einzelhandelsnachfrage im vollen Jahr 2022 ein Volumen von 81 Millionen Quadratfuß, das ist der zweithöchste Jahresumsatz seit 2016. Der Leerstand im Einzelhandelsbereich fiel damit auf unter fünf Prozent.

Inflations- und Finanzierungsumfeld

Immobilien sind im aktuellen Inflationsumfeld eine besonders attraktive Anlagemöglichkeit – nicht zuletzt mangels renditestarker Anlagealternativen und hoher Liquidität im Markt, auch wenn sich der Fokus etwas verschiebt. Die gestiegenen Zinsen bei Immobilienfinanzierungen hatten dabei bisher keinen relevanten Einfluss auf die Nachfrage von institutionellen Investoren. Während diese in den vergangenen zwei Jahren eher eine defensive Immobilienstrategie realisiert haben und schwerpunktmäßig in Wohnen und Logistik investierten, tritt inzwischen eine Veränderung ein: Der Trend geht hin zu robusteren und resilienteren Portfolios, um die derzeitigen Herausforderungen der Märkte auszugleichen. Höherverzinsliche Immobilienstrategien im Bereich Value Add und Opportunistic, vorzugsweise in den Vereinigten Staaten, wurden jüngst von Investoren daher wieder stärker gewichtet.

Die Insolvenz der Silicon Valley Bank („SVB“) und die Diskussion um die Bonität weiterer Banken nährt derzeit die Sorge, dass ein Ende des Booms im Immobilienmarkt in diesem Jahr mit einer großflächigen Kreditklemme in den USA einhergehen könnte. Da ein Großteil von Wohn- und Gewerbeimmobilien in den USA über regionale Banken ausgereicht werden, diese aber seit den Problemen bei der SVB teilweise mit massiven Liquiditätsabflüssen zu kämpfen haben, sehen einige Marktteilnehmer bereits Probleme auf den Immobilienmarkt zukommen. Regionalbanken würden teilweise nicht mehr über die Mittel verfügen, entsprechende Kredite auszugeben. Anleger haben diese im Zuge der Diskussion um die SVB vorsichtshalber auf größere Banken übertragen, Gewinner dieser Entwicklung sind dabei die großen US-Banken. Diese verfügen nun über die entsprechende Mehrliquidität – und werden diese voraussichtlich in einem erheblichen Umfang auch wiederum als Kredite ausreichen, wie es ihr Kerngeschäft ist.

Die größere Gefahr der aktuellen Entwicklung liegt daher wohl eher darin, dass viele Projekte die strenger werdenden Anforderungen an Immobilienprojekte nicht mehr erfüllen können und daran eine (Re-)Finanzierung scheitert. So werden in diesem Jahr Kredite im Umfang von rund 450 Milliarden Dollar fällig, die eine Anschlussfinanzierung suchen. Die Banken werden daher weiter ihre Kreditvergabestandards anheben und ihre Kapital- und Liquiditätspuffer schützen, was zu einer weiteren Verknappung der Kreditvergabe führt, was sich möglicherweise auf die Marktliquidität auswirkt. Prinzipiell ist damit jedoch eine Normalisierung der Marktbedingungen verbunden, schlechtere Projekte scheiden aus dem Markt aus, eine Korrekturbewegung bei den Immobilienwerten geht damit einher. Gute Immobilienprojekte werden sich damit nach einer langen Phase der Überliquidität wieder behaupten und signifikant bessere Konditionen gegenüber mittelmäßigen Projekten vorfinden. Gelegenheitsorientierte Käufer finden in diesem Marktumfeld zunehmend interessante Opportunitäten zu attraktiven Preisen.

Life Science-Immobilien

Das Life-Science-Segment verfügt in diesem Kontext über große Robustheit und Krisenresilienz und ermöglicht zudem zukunftsorientierte Immobilieninvestments. Der Sektor entwickelt sich sowohl als Wissenschaftsfeld als auch als wirtschaftliche Größe seit mehr als einem Jahrzehnt mit einer enormen Dynamik. Die hohe Nachfrage nach Forschungs- und Entwicklungsflächen, Diagnosezentren und Gesundheitseinrichtungen steht im direkten Zusammenhang mit den Megatrends der Gesundheitsvorsorge und der Digitalisierung in der Medizin sowie der steigenden Nachfrage für Erzeugnisse der Pharmaindustrie – in den vergangenen zwanzig Jahren haben sich die entsprechenden Ausgaben weltweit verdreifacht. Erfolgreiche Cluster wie Boston, Massachusetts – die Hochburg der Biotechnologie- und Pharmabranche – verdeutlichen, dass dieser Industriesektor zum stabilen Wirtschaftsmotor für ganze Regionen werden kann.

Trotz der aktuellen Zins- und Inflationsdiskussion sind die Fundamentaldaten des Bostoner Labormarktes nach wie vor hervorragend. Leerstände bleiben niedrig, während die Anfangsmieten bei Neuvermietungen weiter ansteigen. Die Ausweitung des Leerstands im vierten Quartal 2022 war größtenteils auf leere Flächen in neu übergebenen Objekten zurückzuführen, und die Nettoabsorption erreichte im vierten Quartal 2022 immer noch beeindruckende Summen von rund 700.000 SF und 800.000 SF für das gesamte Jahr 2022.

Einige der größten Mietverträge des Jahres 2022 wurden von Takeda, AstraZeneca, Eli Lilly und anderen Branchenriesen abgeschlossen. Big Pharma war auch in der Fusions- und Übernahmeszene aktiv, und die führenden Unternehmen verfügen Berichten zufolge über Barmittel in Höhe von 500 Mrd. USD und sind in der Lage, etwa 650 kleinere börsennotierte Unternehmen zu kaufen.

Trotz des allgemeinen Homeoffice-Trends zeigt der Sektor Life Sciences gegenüber herkömmlichen Büroflächen weiterhin eine hohe Mietauslastung, denn eine wichtige Eigenschaft in Bezug auf die Nutzung von Lab-Offices ist die Verfügbarkeit von hochmodernen Forschungseinrichtungen und Instrumenten, die für den jeweiligen Forschungs- und Entwicklungsprozess benötigt werden. Hinzu kommt die Anforderung an komplexe technische Anlagen wie leistungsfähige Filteranlagen, ausfallsichere Stromversorgung oder Lager für chemische Hilfsstoffe und Gase. Solche Immobilien sind auf die Anforderungen der Wissenschaftler zugeschnitten und damit einzigartig. Darüber hinaus erwirtschaften Lab-Offices im Vergleich zu klassischen Büroflächen eine höhere Performance. Damit sorgt die Beimischung von Lab-Offices in einem gestreuten Portfolio für eine insgesamt höhere Rendite bei größerer Diversifikation. Mögliche Käufer sind dabei institutionelle Investoren und Fondsgesellschaften mit langfristigem Fokus.

Der Bedarf nach hochmodernen Labor-, Verwaltungs- und Büroflächen wird an Topstandorten wie Boston beziehungsweise in dynamischen Volkswirtschaften wie den USA weitgehend unabhängig von der Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte auf Jahre weiter steigen. Lab-Offices erfahren damit im Bereich Immobilieninvestments ein zunehmendes Interesse von institutionellen Investoren und übernehmen mittlerweile eine herausragende Rolle beim Aufbau von einem zukunftsorientierten Anlageportfolios.